資產(chǎn)證券化解析及在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用
發(fā)布日期:2020/6/25 21:34:02 | 瀏覽次數(shù):7441 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司一、什么是資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化（簡稱ABS），是指將缺乏流動性、但具有可預(yù)期收入的資產(chǎn)，通過在資本市場上發(fā)行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資產(chǎn)的流動性。
資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)
（一）資產(chǎn)證券化項目發(fā)起人根據(jù)自身的融資需求，對其擁有的能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)進行清理，形成基礎(chǔ)資產(chǎn)。
（二）作為項目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會成立一個專項資產(chǎn)管理計劃（SPV），從發(fā)起人處將基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)承接過來，從而實現(xiàn)風險隔離，然后對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行打包并設(shè)計資產(chǎn)支持證券。
（三）SPV為了提高項目的信用等級（質(zhì)量水平），通過超額抵押設(shè)置、保證金等多種手法進行內(nèi)部增信，同時還會通過引入第三方擔保等方式進行外部增信。其后，SPV會引進信用評級機構(gòu)對經(jīng)過增信后的證券化資產(chǎn)進行評級，繼而作為發(fā)行人通過承銷商向投資者銷售。
（四）SPV在證券發(fā)行并獲取投資者資金后，按照約定的購買價格向發(fā)起人支付價款。在項目運作期間，SPV需要對資產(chǎn)池進行管理和處理，對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行回收并向投資者分配。
（五）等到資產(chǎn)支持證券到期，由資產(chǎn)池產(chǎn)生的收入在完成向投資者分配、支付各項服務(wù)費后，所有剩余，按協(xié)議規(guī)定在發(fā)起人和SPV之間進行分配。至此，整個資產(chǎn)證券化過程結(jié)束。
二、資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用
房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是指將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券形式。通俗來說，即房企需要資金，請信托、銀行、證券公司將其債權(quán)和股權(quán)證券化，把穩(wěn)定的現(xiàn)金流變成債券，發(fā)給投資者。
隨著政策調(diào)控力度加大，市場行情趨勢不穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、地產(chǎn)基金和資管計劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。同時為優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，各大房企積極推進與金融機構(gòu)的合作，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化應(yīng)運而生。
資產(chǎn)證券化對于有融資需求的企業(yè)有著非常明顯的優(yōu)勢。首先，可以盤活存量資產(chǎn)，增強資產(chǎn)流動性，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升資金使用效率。其次，原本不能通過公開市場發(fā)行債券的企業(yè)可以利用資產(chǎn)證券化走向公開市場，補充運營資金，同時還可獲得資本市場的認可，提升企業(yè)的知名度和信用度。
與幾年前金融機構(gòu)主動發(fā)行地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品相比，目前越來越多的開發(fā)商主動進行金融創(chuàng)新，爭相走上輕資產(chǎn)之路，希望通過地產(chǎn)資產(chǎn)證券化來優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，并且盤活存量。
目前房企發(fā)行ABS主要包括如下5類：購房尾款ABS，供應(yīng)鏈ABS，物業(yè)費ABS，CMBS以及類REITs。按照基礎(chǔ)資產(chǎn)的特點，可以大致分為三個類型：
（一）購房尾款ABS屬于債權(quán)類資產(chǎn)，盤活應(yīng)收賬款，在不出表的情況下，類似于以應(yīng)收賬款做抵押融資。
（二）物業(yè)費ABS，CMBS以及類REITs屬于收益權(quán)資產(chǎn)，將未來經(jīng)營收入現(xiàn)金流作為本息償付來源，其中物業(yè)費ABS主要以房企信用做增信，CMBS和類REITs則主要以商業(yè)物業(yè)作抵押。
（三）供應(yīng)鏈ABS不涉及資產(chǎn)和未來收益權(quán)的盤活，本質(zhì)上是房企為償付中小供應(yīng)商應(yīng)收賬款發(fā)行的類信用債。
雖然房企經(jīng)營非常需要資產(chǎn)證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎(chǔ)資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、投資者信任度、政策環(huán)境和市場利率水平等多重因素的影響。有下列情形之一的與不動產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)是不能夠發(fā)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的。
（一）因為空置等原因不能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)租金債權(quán)；
（二）待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)、物業(yè)、居民住宅等不動產(chǎn)或相關(guān)不動產(chǎn)的收益權(quán)；當?shù)卣C明已列入國家保障房計劃或已開工建設(shè)的項目除外。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，未來，隨著金融風險防控機制的逐步成熟、相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，金融將與房地產(chǎn)市場深度融合，資產(chǎn)證券化會成為房企重要的融資工具，助推房企走向輕資產(chǎn)化。