商業(yè)地產(chǎn)的運營能力體系及新契機
發(fā)布日期:2020/10/9 11:13:52 | 瀏覽次數(shù):8169 來源:孫林晶/特發(fā)地產(chǎn)公司隨著國內居民收入快速增長以及消費需求的升級迭代，尤其新生代消費群體的崛起，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來以體驗感為代表的4.0時代。
商業(yè)4.0時代，有兩大特征：一是資源全面整合，百業(yè)聯(lián)盟，進一步降低獲客成本；二是全面信息化與虛擬化，無論實體資產(chǎn)還是貨幣，實現(xiàn)全面虛擬，這既是成本的需要，也是時代發(fā)展的結果。
優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過升級體驗式消費，以生態(tài)、潮流、科技等方式賦能，持續(xù)為城市和居民生活營造全新體驗。
一、商業(yè)地產(chǎn)的運營能力體系
（二）資金平衡能力。由于商業(yè)地產(chǎn)平均回報率較低，必須做好現(xiàn)金流平衡，保障租金能夠覆蓋利息，因此融資成本是盈利的關鍵，而國企在持有物業(yè)上更具有優(yōu)勢；
（三）規(guī)劃定位能力。項目的定位至關重要，包括產(chǎn)品形態(tài)及規(guī)模定位、租售方案及銷售政策定位、業(yè)態(tài)及品牌組合定位、租金及收益測算定位等都是項目后期運營的關鍵；
（四）招商運營能力。商業(yè)招商和運營管理，需要對進度、租金、商戶及業(yè)態(tài)進行配比優(yōu)化，尤其部分業(yè)態(tài)涉及工程機電條件，對業(yè)態(tài)調整形成一定的挑戰(zhàn)。運營階段則包括基本運營、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理等，通過對項目中的客流量、人流量等監(jiān)測， 來降低經(jīng)營成本、提升人均管理績效、租金、營收以及品牌價值等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運營的新契機
眾多商業(yè)地產(chǎn)為了保持行業(yè)領頭地位，不斷挖掘、創(chuàng)新、發(fā)展，升級自身產(chǎn)品線，引入更多業(yè)態(tài)內容，豐富購物中心互動體驗，注重智慧購物建設，不斷豐富消費者的社交、生活、消費、科技等領域的體驗感。
（一）豐富的產(chǎn)品線及市場需求持續(xù)細分成為商業(yè)零售界最主流的發(fā)展方向，商業(yè)地產(chǎn)自然也不能避開這一趨勢。一方面，大型房企已經(jīng)形成全覆蓋的商業(yè)產(chǎn)品線，比如萬科、華潤置地、龍湖商業(yè)產(chǎn)品線涵蓋了城市綜合體、區(qū)域型購物中心、集中型社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街等多種類型，可滿足各個地區(qū)多層次的消費需求；碧桂園針對購物中心，推出“鳳凰”系列產(chǎn)品線，鳳凰茂、鳳凰鄰里以及鳳凰薈；融創(chuàng)推出大型文旅商業(yè)綜合體、城市商業(yè)綜合體及品質社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)商業(yè)三大產(chǎn)品系，打造融創(chuàng)特色的歡樂+商業(yè)戰(zhàn)略。另一方面，產(chǎn)品線向社區(qū)商業(yè)延伸，如廣州萬科商業(yè)核心產(chǎn)品萬科里2.0版本，打造公園式購物場景，將公園與商業(yè)空間融合；保利也與若比鄰聯(lián)手打造出社區(qū)配套服務體系。
（二）新消費群體、新科技、新理念以及新模式的驅動，帶動商業(yè)運營升級迭代。“新零售”的核心是通過大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)，更大程度地滿足消費者需求，更有效地實現(xiàn)交易。一方面，體驗式消費、共享消費等新興需求為產(chǎn)品設計及業(yè)態(tài)配置帶來新體驗；另一方面，科技的引入，促進運營更加高效智能。如世茂、萬科等企業(yè)具有針對性的運營方案，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)智能化運營。
（三）利用資產(chǎn)證券化轉換融資方式。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期投入資金量大，且資金回收慢，房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），還有租金收入和應收賬款等未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流為支持的非信貸資產(chǎn)證券化愈受關注。
三、小結
從增量到存量時代的發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)需要每一個城市運營參與者的服務能力向更高階升級。提升資產(chǎn)的運營水平和資本管理能力，是有效實行資本對接的必要手段，只有具備更加深度思考和運營的綜合能力才能真正應對時代的挑戰(zhàn)。未來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，就需要抓住消費升級和城市發(fā)展機遇，注重消費趨勢和消費方式，打造場景和全渠道觸及消費者，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等現(xiàn)代技術手段，搭建智慧商業(yè)系統(tǒng)，引領城市發(fā)展。